Nouvelle loi logement 2026 : ce qui change pour investir

La nouvelle loi logement vient de franchir une première étape au Sénat, adoptée en première lecture le 8 juillet 2026. Portée par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, elle promet d’assouplir les règles d’investissement locatif et de remettre certains biens sur le marché. Mais attention : le texte n’est pas encore voté définitivement. Voici ce qu’il faut retenir, sans vendre du rêve à ce stade de la procédure parlementaire.

Un texte distinct du dispositif Jeanbrun

Première précision, essentielle pour éviter toute confusion. Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, existe déjà. Né dans la loi de finances pour 2026, il est en vigueur depuis le 21 février 2026. Il permet, en location nue sur neuf ans, d’amortir 80 % du prix du bien, avec des loyers plafonnés selon trois niveaux (intermédiaire, social, très social) et sans zonage géographique.

Le projet de loi actuel, baptisé Relance Logement, est un texte court d’une dizaine d’articles. Il ne remplace pas le Jeanbrun : il vient potentiellement le corriger et l’améliorer.

Quatre assouplissements du Jeanbrun

Le texte répond à plusieurs critiques formulées contre le dispositif. Le seuil de travaux exigé dans l’ancien passerait de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, abaissant le ticket d’entrée. Les maisons individuelles, jusqu’ici exclues, deviendraient éligibles. Les locaux non résidentiels (bureaux, commerces) transformés en logements entreraient dans le champ du dispositif, même si la faisabilité de ces transformations reste douteuse. Enfin, les exigences énergétiques seraient allégées.

Passoires thermiques et copropriétés

L’article 6 fait débat. Il autoriserait la remise en location de logements classés F et G, aujourd’hui interdits, à condition que le propriétaire signe un engagement de travaux : un délai pour atteindre la classe D, mais dont le contrôle réel reste flou. Les associations dénoncent une occasion manquée.

Autre mesure : le passage de la majorité absolue à la majorité simple pour voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété, plus un volet confort d’été ajouté par le Sénat (volets, stores, climatisation).

Prudence avant tout

Les acteurs sont partagés. Le ministre parle d’un choc de rénovation, l’UNPI salue une première étape, tandis que le mouvement HLM et les associations de locataires jugent le texte insuffisant, voire dangereux.

Trois points de vigilance pour l’investisseur :

• D’abord, rien n’est voté : l’examen définitif interviendra en septembre-octobre. Ne bâtissez aucune stratégie sur des règles encore en discussion ;

• Ensuite, ce texte ne touche pas à la fiscalité, qui relève des lois de finances.

• Enfin, les règles de revente ne changent pas : les amortissements pratiqués restent réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui plaide pour une détention longue.

En résumé, un projet plutôt encourageant, avec davantage de biens éligibles, mais plus de responsabilités sur les travaux et beaucoup d’incertitudes. Rendez-vous à la rentrée pour plus d’informations.