Location meublée : les solutions d’exonérations fiscales à connaître

Chaque année, la période de déclaration de revenus apporte son lot de confusion, notamment chez les particuliers qui pratiquent la location meublée occasionnelle ou régulière. Que vous louiez via des plateformes comme Airbnb ou que vous proposiez simplement une chambre chez l’habitant, la question est toujours la même : doit-on vraiment tout déclarer ? La réponse est claire : absolument tout doit être déclaré. Pourtant, certains mécanismes d'exonération existent, mais ils sont rares, précis, et encadrés de manière très stricte.

Deux mécanismes d’exonération souvent mal compris

1. Location à un résident principal ou temporaire

Cette exonération est particulièrement intéressante si vous louez une partie de votre propre résidence principale. Attention, trois conditions cumulatives doivent être réunies :

  • Le bien loué doit être une partie de votre résidence principale.

  • Votre locataire doit élire domicile dans cette partie louée. Les étudiants entrent pleinement dans cette catégorie.

  • Le loyer doit respecter un plafond annuel fixé par l'administration fiscale :

    • 206 €/m²/an en Île-de-France.

    • 152 €/m²/an dans les autres régions.

Exemple pratique : Une chambre de 12 m² louée à Reims (hors Île-de-France) pourra bénéficier de l’exonération fiscale si les loyers ne dépassent pas 1 824 € par an (12 m² x 152 €/m²).

2. Location à un non-résident (location touristique type chambre d'hôtes)

Si vous proposez des locations courtes, comme une chambre d'hôtes ou une location touristique, voici les règles à suivre pour bénéficier d'une exonération :

  • Le logement doit être une partie de votre résidence principale.

  • Le locataire ne doit pas y élire domicile.

  • Les revenus générés par cette activité doivent être inférieurs à 760 € par an.

Attention, ce point est crucial : à partir de 761 €, l’intégralité des loyers perçus devient imposable dès le premier euro.

Airbnb : attention au manque d’informations fiscales précises

Airbnb reste malheureusement une plateforme déficiente sur le sujet fiscal. De nombreux utilisateurs se retrouvent dans une situation délicate faute d’informations claires et accessibles. Pourtant, les obligations déclaratives se multiplient et les contrôles fiscaux deviennent plus fréquents. La transparence devrait être une priorité, mais ce n’est manifestement pas encore le cas.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : les cas d’exonération

Certains loueurs en meublé ignorent encore que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) peut leur être applicable. Voici les cas d’exonération possibles :

  • Première année d’activité : exonération totale pour faciliter le démarrage.

  • Communes spécifiques : certaines collectivités exonèrent volontairement les locations meublées touristiques.

  • Loyers inférieurs à 5 000 € annuels : exonération automatique.

Ce qui change bientôt : la loi Le Meur et les abattements du régime micro-BIC

Attention, les nouvelles dispositions prévues par la loi Le Meur de novembre 2024, qui réduisent les abattements forfaitaires du régime micro-BIC, entreront en vigueur seulement à partir de la déclaration des revenus 2025 (déclarés en 2026).

Pour rappel, sur les revenus de 2024 déclarés en 2025 :

  • Micro-BIC :

    • 50 % d'abattement forfaitaire pour une location meublée classique.

    • 71 % pour une location meublée touristique déclarée.

  • Régime réel :

    • Plus contraignant (comptabilité complète, amortissements des biens...), mais généralement plus avantageux financièrement.

En conclusion : vers une simplification nécessaire ?

Ce système d’exonération pour la location meublée courte durée dans sa résidence principale semble inutilement complexe pour de nombreux particuliers. Simplifier le dispositif pourrait certainement améliorer la compréhension générale et favoriser une meilleure conformité fiscale. Le statut du bailleur privé actuellement en discussion et envisagé dans la future loi de finances pourrait constituer une solution intéressante. Affaire à suivre…

À PROPOS

Eric Nicolier, consultant et formateur spécialisé en droit et fiscalité immobilière, partage son expertise dans les secteurs de la finance, de la banque et de l’immobilier

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