Crise immobilière : structurelle ou conjoncturelle ?

Depuis 2022, on vous explique chaque trimestre que la crise immobilière se résorbe, puis qu’un choc la relance. Covid, inflation, remontée des taux, tensions internationales. À force, la question de fond passe à la trappe : ces chocs sont-ils la cause de la crise immobilière, ou seulement ce qui la révèle ? Deux économistes ont pris le temps d’y répondre. Leur réponse n’est ni celle des réseaux sociaux, ni celle des communiqués.

Dans l’épisode 141 de Passion Immo j’ai interviewé Anne Reimat et Marion Girard. Elle viennent de publier Economie de l’immobilier chez deboeck.

Le conjoncturel est réel, mais il n’explique pas tout

La séquence est connue. La BCE relève brutalement ses taux pour juguler l’inflation, après des années de taux historiquement bas. Les transactions chutent et le pouvoir d’achat immobilier, c’est-à-dire le nombre de mètres carrés qu’un ménage peut financer, se contracte fortement.

Puis les taux se stabilisent, l’ancien repart un peu, et un nouveau choc extérieur réinjecte de l’incertitude. Or l’incertitude est ce que l’économie supporte le moins bien : les ménages ne renoncent pas, ils reportent. Ce qui suffit à casser une reprise.

La construction neuve : un modèle sous perfusion

C’est ici que le structurel apparaît. La promotion française tient parce que des investisseurs privés achètent, et ces investisseurs achètent parce qu’une incitation fiscale les y pousse. Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024 : l’investissement locatif privé dans le neuf a décroché, sans que les bailleurs sociaux ni les acquéreurs occupants prennent le relais.

S’ajoutent deux verrous durables. Un mode de financement, la VEFA, pensé pour un autre régime de taux. Et des normes environnementales sur lesquelles il n’y aura pas de retour en arrière : le résidentiel et le tertiaire pèsent 15 % des émissions françaises de gaz à effet de serre.

Un secteur qui a besoin de l’intervention publique pour tenir debout, ce n’est pas une crise. C’est un modèle. Ce modèle doit-il évoluer ? C’est toute la question.

La financiarisation, l’angle mort du débat

L’immobilier n’est plus seulement un service de logement. C’est aussi un actif, mis en concurrence avec d’autres actifs et arbitré sur son rendement. Cela vaut pour les grands fonds comme pour le ménage qui achète pour louer. Une partie de la volatilité que vous subissez vient donc de mécanismes financiers, pas du marché du logement lui-même.

DPE et encadrement des loyers : le marché a déjà tranché

On entend que le DPE serait inutile, qu’il faudrait le supprimer et laisser faire le marché. Sauf que le marché, lui, a intégré le signal. Sur les transactions 2024, les Notaires de France mesurent une maison classée G vendue 25 % moins cher qu’une maison D équivalente, et 12 % de décote pour un appartement. À l’inverse, un appartement classé A se vend 16 % plus cher qu’un D. Les banques, elles aussi, regardent désormais l’étiquette avant d’accorder un prêt.

Supprimer le DPE ne supprimerait pas l’écart. Cela supprimerait l’information qui permet de le mesurer. En économie, l’incertitude n’a jamais fait monter personne.

Même exigence sur l’encadrement des loyers : il freine la hausse dans les zones tendues, et il produit des effets pervers documentés, dont le report des dossiers les plus fragiles vers des communes voisines non encadrées, où les loyers sont parfois plus élevés. Les deux propositions sont vraies en même temps. C’est précisément ce que le débat public refuse d’entendre. Le sujet est plus complexe que les discours binaires que l’on entend trop souvent sur la question de l’encadrement des loyers.

Ce qu’il faut retenir

• La crise immobilière est un mélange : chocs conjoncturels violents sur un socle structurel ancien.

• La construction neuve ne se relève pas seule parce que son modèle repose sur l’incitation fiscale.

• La financiarisation explique une partie de la volatilité, et elle est rarement mise sur la table.

• Le DPE fonctionne comme signal de prix, que l’on approuve ou non son calcul.

• Sur l’encadrement des loyers, l’évaluation des politiques publiques compte plus que les avis tranchés.

En conclusion

Un investisseur qui comprend les mécanismes économiques de son secteur prend de meilleures décisions qu’un investisseur qui suit les indignations du moment. C’est tout l’objet de cet épisode de Passion Immo, enregistré avec Marion Girard et Anne Reimat, enseignantes-chercheuses en économie à l’ESPI et codirectrices de l’ouvrage Économie de l’immobilier (De Boeck Supérieur). Une heure sans polémique, pour une fois.