Assurance vie : la vraie alternative à l'immobilier ?

L’immobilier est de plus en plus décrié. Trop cher, trop chronophage, rentabilité en berne, peur des impayés : le discours ambiant pousse une partie des investisseurs à se détourner de la pierre. Mais renoncer à l’immobilier ne veut pas dire renoncer à investir. Encore faut-il connaître les alternatives crédibles.

Dans un récent épisode de Passion Immo, j’ai reçu Paul Viard et Clément Maître, associés-fondateurs du cabinet Maitre & Viard Patrimoine, pour examiner sans complaisance le placement préféré des Français : l’assurance vie. Voici l’essentiel de ce qu’il faut en retenir, et pourquoi ce sujet mérite votre attention.

L’assurance vie n’est pas un placement, c’est une enveloppe

Première idée à intégrer : l’assurance vie ne se résume pas à un produit unique. C’est une enveloppe fiscale à l’intérieur de laquelle vous logez différents supports. On peut y détenir des fonds obligataires ou actions, des OPCVM, de l’or, et même de l’immobilier via des parts de SCI ou de SCPI.

Cette souplesse est son principal atout. L’enveloppe finit par ressembler à son détenteur : profil prudent ou dynamique, versement unique ou versements programmés (le fameux DCA), rachat total ou partiel. À cela s’ajoutent des avantages qui expliquent son succès : une fiscalité qui s’allège avec le temps, en particulier au-delà de huit ans de détention, et un cadre successoral privilégié grâce à la clause bénéficiaire.

Ce succès ne se dément pas. L’assurance vie a signé une collecte record en ce début d’année 2026, avec des cotisations historiques en janvier et février, portée par la baisse des taux de l’épargne réglementée.

Fonds euro ou unités de compte : à chacun son curseur

Concrètement, deux grands tiroirs cohabitent dans le contrat.

Le fonds euro, d’abord. C’est le support sécuritaire par excellence : votre capital est garanti, vous êtes certain d’obtenir au moins un rendement. La contrepartie, c’est un rendement modeste, autour de 2,5 % en moyenne ces dernières années. Ceux qui détenaient un fonds euro lors de la crise de 2008 n’ont subi aucune baisse de leur capital, là où d’autres supports plongeaient. Pour un horizon très court ou une aversion totale au risque, un contrat à 100 % en fonds euro reste défendable.

Les unités de compte, ensuite. Elles ouvrent l’accès aux marchés financiers et à des supports plus dynamiques, avec des rendements qui peuvent viser 5 à 6 % sur un profil équilibré, voire 8 à 10 % sur une allocation plus offensive et un horizon long. La contrepartie est claire : le capital n’est plus garanti, et une crise de marché peut peser sur la valeur du contrat. Tout est affaire de dosage entre appétence au risque et horizon de placement.

Liquidité et risque : la comparaison honnête avec la pierre

C’est là que l’assurance vie se distingue nettement de l’immobilier locatif.

Le risque, d’abord. Un bien immobilier loué expose à la vacance locative, aux impayés, aux dégradations. Sur un fonds euro, ce type de risque n’existe pas. En unités de compte, le risque est de nature différente : c’est celui du marché, mais que l’on maîtrise par la diversification.

La liquidité, ensuite. L’immobilier, c’est souvent tout ou rien : si vous avez besoin de 15 000 euros, vous ne vendez pas la salle de bain, vous vendez l’appartement, et cela prend du temps. Sur une assurance vie, un rachat partiel se règle généralement en quelques jours. Cet avantage a toutefois une limite : certains supports immobiliers logés dans le contrat imposent une durée de détention minimale, sous peine de pénalités de sortie. La liquidité de l’enveloppe ne rend pas tous les supports liquides.

La diversification, enfin, est le vrai garde-fou. Comme le rappelaient mes invités, Paul et Clément, ce n’est pas parce que l’automobile va mal en Europe qu’elle va mal partout dans le monde. Répartir son capital entre secteurs et zones géographiques permet d’amortir les chocs.

Gestion libre, gestion pilotée, mandat : savoir qui décide

Beaucoup d’épargnants ignorent qui pilote réellement leur contrat. Dans une banque classique, le conseiller ne choisit pas les supports : la gestion remonte au siège, et tous les clients embarquent dans le même train, quelle que soit leur destination réelle. La gestion pilotée, très en vogue, reste elle aussi standardisée par grands profils de risque.

L’alternative défendue par le cabinet Maitre & Viard Patrimoine, c’est la gestion libre, ou plutôt sur mesure. Le conseiller sélectionne les supports, réalise les arbitrages et adapte l’allocation au profil précis du client. Rappelons au passage une obligation réglementaire souvent méconnue : le professionnel doit revoir le client au minimum une fois par an. Signer un contrat à horizon dix ans ne signifie pas disparaître pendant dix ans.

Faire de l’immobilier dans l’assurance vie

Autre point qui surprend souvent : on peut faire de l’immobilier dans l’assurance vie. Via des fonds immobiliers, des SCI ou des SCPI, vous accédez à de la pierre papier sans gérer de locataire. Certains fonds se concentrent même sur des thématiques précises, comme la logistique portée par l’e-commerce ou les infrastructures durables.

L’intérêt : bénéficier d’une exposition immobilière avec une gestion déléguée et une diversification difficile à atteindre en achetant un bien seul. La vigilance reste la même : ces supports conservent une logique immobilière, donc une durée d’engagement recommandée pour éviter les pénalités.

Le nantissement et l’avance : investir deux fois avec le même argent

C’est sans doute l’enseignement le plus précieux de l’épisode, et le moins connu du grand public.

Le nantissement consiste à bloquer une partie de votre contrat en garantie d’un prêt immobilier. La banque prend en général entre 60 et 80 % de la valeur du contrat. Résultat : votre capital continue de travailler sur les marchés pendant qu’il sert de garantie à votre crédit. Vous cumulez ainsi la performance financière et l’effet de levier de la dette, tout en réduisant certains coûts liés au crédit.

L’avance sur contrat, elle, permet à l’assureur de vous prêter de l’argent, généralement jusqu’à 60 % de la valeur du contrat, sans procéder à un rachat. Vous disposez de liquidités, par exemple pour financer des travaux sur un bien locatif, sans entamer le capital investi ni casser sa valorisation. Le remboursement se fait le plus souvent sous forme de crédit in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée, puis le capital à l’échéance.

Deux mécanismes puissants, encore trop peu utilisés, y compris par certains conseillers. De quoi articuler intelligemment épargne financière et projet immobilier.

En conclusion

L’assurance vie n’est pas un substitut magique à l’immobilier, et ce n’est pas ainsi qu’il faut la présenter. C’est une enveloppe souple, plus liquide, plus facile à diversifier, mais dont le rendement sécurisé reste inférieur à celui de la pierre. Utilisée avec méthode, elle peut être une alternative crédible pour qui redoute la gestion locative, comme un complément qui vient renforcer une stratégie immobilière existante.

Pour entrer dans le détail des mécanismes, des exemples chiffrés et des points de vigilance, écoutez l’épisode complet de Passion Immo avec Paul Viard et Clément Maître. Et restez à l’écoute : les prochains volets exploreront d’autres alternatives, du PEA à la pierre papier.